Сколько на самом деле стоит ваша недвижимость?

У роста цен на квартиры есть не только негативная сторона. 70% израильтян имеют сегодня собственное жилье – полностью выкупленное или за которое еще выплачивается ипотека. Рост цен позволил многим из них расширить кредитные рамки, чтобы преодолеть финансовые трудности, вызванные подорожанием жизни, утратой дохода из-за пандемии или другими неурядицами.

Неотъемлемая часть такого процесса – оценка недвижимости, и от выбора оценщика зависит очень многое. Учтет ли оценщик («шамай») все перспективы объекта, может ли он работать с базами данных, знает ли рыночные цены, достаточно ли у него опыта в составлении того или иного отчета? «Неправильный» ответ на какой-либо из этих вопросов может обойтись клиенту в десятки или даже сотни тысяч шекелей.

Так, около 7 миллионов шекелей потеряла в прошлом году пожилая женщина, которая торопилась продать оставшийся после умершего супруга и не нужный ей магазин в Яффо. Небольшая постройка ушла за 800 тысяч шекелей – вдова хотела побыстрее избавиться от магазина и получить деньги себе на обеспеченную старость, ради чего продала объект примерно на 200 тысяч шекелей дешевле рыночной стоимости. Но это мелочи по сравнению с тем, что обнаружил оценщик покупателя: он выяснил, что на участок, где располагается магазинчик, выдано разрешение на строительство еще трех жилых этажей на шесть квартир. Так что покупатель «выиграл в лотерею»: он купил за 800 тысяч шекелей объект, стоящий около 8 миллионов. Не пригласив заранее оценщика недвижимости, продавец много потерял.

«Бывает и так: человек хочет купить квартиру, она стоит 1,5 миллиона шекелей, если судить по аналогичным сделкам в его районе. Но приходит оценщик и говорит: «Уважаемый, но вот этот 30-метровый закрытый балкон не включен в разрешение на строительство!» Это меняет цену, – рассказывает НЭПу Дов Браунер, оценщик, соучредитель компании «Франк Браунер». – Люди сами не могут это определить… Недавно меня пригласили в Модиин. Человек был уверен, что вот-вот заключит сделку всей своей жизни. Мы его еле отговорили – потому что продавец выкопал себе подвал и представил его как часть квартиры! Так что на самом деле покупатель не купил бы двухуровневый дом, нет, он купил бы квартиру, расположенную на одном этаже, к которой в нарушение плана строительства добавлен подвал.

Хотя случается и наоборот. Мне в Иерусалиме человек показал квартиру, которую хочет купить, и я выяснил, что складское помещение при ней, на которое он вообще внимания не обратил, имеет право на достройку – ее можно превратить в 50-60-метровую жилую единицу».

Причина, по которой люди пытаются обойтись без оценщика, совершая сделку с недвижимостью, банальна: оценка и составление отчета стоят несколько тысяч шекелей. Но на этом едва ли стоит экономить. Для сравнения: покупая подержанный автомобиль, мы предпочитаем заплатить за проверочный тест несколько сотен шекелей – это 1% от цены авто, иногда больше. Так нужно ли, покупая или продавая недвижимость ценой в миллионы, экономить несколько тысяч, хотя они составляют всего 0,25% от суммы? Разумеется, нет.

Как выбрать оценщика?

Лицензию «шамая» получить нелегко: соискатель должен иметь первую степень, пройти год стажировки и сдать экзамены в Ассоциации оценщиков. Этот процесс порой затягивается на шесть-семь лет, но и их недостаточно: нужно еще несколько лет опыта работы с разными проектами и разными видами отчетов. Так что первым делом имеет смысл поинтересоваться, сколько лет уже работает «в поле» тот или иной оценщик или его фирма. Второе: узнайте его рыночную специализацию.

– Есть оценка рыночной стоимости – когда человек хочет узнать, почем он может продать свою квартиру, или при покупке хочет проверить реальную цену предлагаемого ему объекта. Есть оценка по требованию суда – в случае развода, например. Она проводится иначе, потому что суд может потребовать более глубокой и комплексной проверки. А оценка экономической целесообразности перед инвестированием требует еще и умения добыть сведения о том, планируется ли тут дорожное или иное строительство, – рассказывает Дов Браунер. – Чем профессиональней оценщик, тем больше у него доступа к данным и умения читать цифры. Источники открыты, но рядовой человек не сможет их прочитать.

Есть оценочные фирмы, которые специализируются на чем-то одном, например работают только с банками, тогда как наша дает полный спектр: «стандарт 19», «нулевой отчет» и т. д. К примеру, что такое «нулевой отчет»? Вид оценки только участка для работ в будущем: целесообразно ли, скажем, провести тут «пинуй-бинуй» («снос и строительство»)? За этим к нам обращаются предприниматели, которые хотят получить финансирование от банка или кредитной компании на своей проект, находящийся на нулевой стадии. Оценка определит, насколько проект может оказаться удачным и что на нем наиболее целесообразно строить. В Кирьят-Яме несколько лет назад бизнесмен выяснял у меня, стоит ему построить на своем участке коттеджи или трех-четырехэтажные многоквартирные дома.

Выгодно ли превратить сельскохозяйственное поле в участок для строительства? А если да – то сколько строить? Приходится докапываться до мелких нюансов. Например, бизнесмен хочет построить и продать 250 единиц жилья. Но я проверю, не лучше ли продать меньше, потому что надо учитывать и время, которое будет затрачено на строительство, и время продаж, и восприятие нового комплекса целевой аудиторией вплоть до того, как осуществляется подключение к электричеству! Учитываем все, чтобы точно узнать, какой процент прибыли можно будет получить. Без этих данных застройщик легко может остаться в убытке.

– Оценка для банка, чтобы реструктурировать ипотеку, всегда выйдет ниже рыночной? Людям кажется, что вы не на их стороне в этом споре…

– Банки выбирают наиболее консервативный метод оценки и могут запросить отчет, который называется «Стандарт-19», а он очень строг: оценщик смотрит на объект без учета того, что с ним случится в будущем. Например, вскоре тут будет ТАМА-38, и жильцы, зная об этом, рассчитывают на цену повыше – но «Стандарт-19» этого не учитывает! Он указывает только цену уже существующего объекта, сегодняшнюю: банк не хочет зависеть от неожиданной отмены ТАМА-38. Поэтому оценка по «Стандарту-19» окажется ниже рынка. А вот если делается так называемый «нулевой отчет» – в его рыночную оценку я, «шамай», могу ввести многие составляющие из будущего, влияющие на цену.

Иногда «Стандарт-19» и рыночная оценка одинаковы, иногда сильно разнятся, ведь проект ТАМА-38 в Кирьят-Ате не стоит ничего, а в Тель-Авиве – очень много.

Еще одна причина несоответствия цены ожиданиям – район. В Израиле население неоднородное, но с компактным расселением, а потому, если ты решил продать в Бней-Браке пентхаус, это не значит, что все желающие купить пентхаус побегут в этот город. Возраст дома – тоже не абсолютный показатель: блочное строительство, которое применяли в Израиле в определенные годы, стоит меньше, чем дом-ровесник по соседству. Если какой-то район в 1980-е заработал себе славу рассадника криминала – это плохо, но если в нем планируется ТАМА-38 и она экономически оправдана, многие захотят купить.

С другой стороны, многие старые арабские дома в Иерусалиме, Яффо или Хайфе даже без ряда документов и подлежащие реставрации стоят сейчас дорого из-за аутентичности и того, что на них сейчас большой спрос. Недавно я сопровождал подобную сделку в центре Иерусалима: люди покупают старые постройки и ремонтируют, чтобы потом продать вдвое дороже. Это уже вроде оценки произведений искусства, потому что каждый подобный объект индивидуален.

– Мы все время сейчас слышим, что рост цен продолжится, но ведь квартиры не везде дорожают с одинаковой скоростью.

– Есть такой принцип в оценке: чем выше риск – тем выше возможность заработать. В Ашкелон, например, не все любят вкладывать, но в последний год после публикаций в газетах люди увидели, что и доходность, и рост цен в нем были одни из самых высоких по стране. Это сразу привлекает поток покупателей, отчего общая оценка всего рынка повышается. В Тель-Авиве, самом дорогом городе страны, люди вскладчину инвестируют в недвижимость, и это повышает весь рынок.

Не оценщики определяют цену, а рынок. Я не могу сейчас посмотреть на определенные дома и сказать: «Этот стоит четыре миллиона, а этот – три». Я посмотрю, что продали соседи. Какие сделки были рядом. И на этой основе получу примерную цену квадратного метра согласно разрешениям на строительство. Но если твой сосед продал квартиру с окнами на северо-запад, а твои окна смотрят на северо-восток, это тоже может сдвинуть цену немного. Я в Ришон-ле-Ционе давал оценку зданию, одна квартира в котором выходит окнами на парк, а другая – на кладбище! Разумеется, они будут по-разному стоить.

– Вы смотрите лишь на заключенные сделки? Не на объявления о продаже?

– Зависит от района и уровня спроса. Иногда не заключенные сделки тоже могут учитываться, – говорит Дов Браунер.

Как договориться с оценщиком

Сделка с недвижимостью – не покупка помидоров на рынке, сколько бы они ни дорожали. Это актив, который для большинства жителей страны является самым дорогостоящим в их жизни. Оценщик нужен не только, чтобы не купить кота в мешке. Грамотный специалист поможет правильно выбрать место, и тогда при нынешней динамике за год ее обладатели смогут выигрывать по 50-60 тысяч шекелей в год. Таких денег почти ни одна молодая семья скопить и отложить не может. Да и немолодая тоже.

Главный барьер для этого – цена. Не всякий позволит себе при поиске квартиры пригласить оценщика, который будет проверять один вариант за другим: дорого. Но есть решение – в таких комплексных работах предложите оценщику «абонентную оплату» за определенный период его работы. И не обязательно заказывать «Стандарт-19» – например, «отчет по машканте» может стоить 600-650 шекелей, и это уже вполне приемлемая цена.

В Израиле, к сожалению, нет независимого рейтинга компаний, занимающихся оценкой недвижимости. Потому при выборе оценщика, «шамая», надо выяснять, какой у него накоплен опыт работы, просить рекомендации, проверять, примет ли тот или иной банк составленный им отчет. Иными словами, подходить к этому выбору не менее серьезно и внимательно, чем к покупке или продаже самого объекта недвижимости.

Эмиль Шлеймович, НЭП. √ Фото: Элиягу Гершкович