Черный лебедь, ты не вейся

Это случилось ровно 15 лет назад: летом 2007 года сдвинулся с места и покатился – сначала медленно, а потом все быстрее и быстрее – снежный ком ипотечного кризиса в США, подмявший под себя владельцев квартир, ипотечные банки, кредитные организации, инвесторов – всех, кто верил, что цены на квартирном рынке могут только расти.

Итог известен – финансовая катастрофа в США, переросшая в мировой экономический кризис. И вот теперь все это происходит, точнее, вот-вот произойдет и в Израиле. Для нашего климата сравнение со снежным комом неуместно – ну, путь будет цунами, которое смоет покупателей квартир, «инвесторов» (читай – спекулянтов) и многих строительных подрядчиков, нанесет тяжелейший урон всей банковской системе, которая, пожалуй, все же устоит, но еще нескоро придет в себя.

Не спасется никто. Даже те, кто не имеет ни малейшего отношения к рынку жилья. Пенсионные фонды, например, понесут огромные потери от резкого снижения курсов акций и облигаций банков, страховых компаний (которые тоже охотно выдают ипотечные ссуды) и крупных строительных компаний.

В последнем, относящемся к июню, обзоре израильского рынка недвижимости министерство финансов обращает внимание на продолжающееся увеличение доли новых квартир, купленных «на бумаге», то есть еще на стадии проектирования. В последние месяцы на долю таких «бумажных» квартир приходится 60 и более процентов всех покупок. Два года назад, в июне 2020-го, показатель был почти вдвое меньшим – около 35%, спустя год, в июне 2021-го, повысился до 40% и с тех пор вырос в полтора раза.

Составители минфиновского отчета заявляют, что у них нет достаточных данных, чтобы с уверенностью судить о том, объясняется ли столь быстрое и резкое увеличение доли «бумажных» квартир тем, что покупатели стремятся купить их на ранней стадии («пресейл») со скидками в обмен на длительные сроки до вселения, или же подрядчики заинтересованы в том, чтобы зафиксировать цены и уже сегодня продать квартиры, спрос на которые в будущем может снизиться. При этом отмечается, что тенденция к снижению продаж новых квартир началась еще в феврале.

Вероятно, верно и то и другое. Разумеется, в условиях ажиотажа и прогнозов на дальнейший рост цен покупатели пользуются возможностью «забить» сегодняшние цены, да еще и получить скидки, хотя и очень небольшие. Подрядчики, с другой стороны, похоже, оценивают ситуацию иначе и потому заинтересованы заключать сделки по текущим ценам, опасаясь снижения цен в будущем, через два-четыре года, когда квартиры будут готовы.

Происходящее чем-то напоминает биржевые опционы: покупатель квартиры за некую сумму – первоначальный капитал – получает право купить квартиру по заранее известной цене. Продавец, строительный подрядчик, обязан продать покупателю квартиру по этой цене. Продавец рассчитывает на рост цен, а продавец страхует себя от их снижения.

Все нормально, но почему все большее число продавцов стремятся купить такой страховой полис? Да просто потому, что израильский рынок квартир – накануне краха. «Накануне» тут – растяжимое понятие: может, еще месяц, может, еще два-три месяца, никто точно не знает и знать не может. К тому же квартирный рынок – инертный, это не биржа, где курсы акций могут за считанные дни упасть на десятки процентов.

Да почему цены вообще могут снизиться, тем более упасть? Ведь все, буквально все говорят о том, что спрос превышает предложение, и конца этому пока не видно. Правительство по мере сил пытается повысить предложение, чтобы удовлетворить накопившийся за многие годы неудовлетворенный спрос. Успехи есть, объемы новостроек увеличились, но они все еще недостаточны для того, чтобы в обозримой перспективе удовлетворить этот самый неудовлетворенный спрос.

Все не так – ну все. Спрос спросу рознь. Есть здоровый спрос, а есть спекулятивный – тот, с которым мы и имеем дело. В Израиле нет никакого дефицита квартир. Последний раз дефицит отмечался 30 лет назад, в начале 1990-х, во время Большой алии.

С тех пор количество квартир в Израиле и их общая площадь растут темпами, соответствующими росту населения, даже немного опережают их, и об этом совершенно однозначно свидетельствуют данные ЦСБ. Последний отчет опубликован не многим более полугода тому назад, в январе, и относится к 2021 году. На конец прошлого года в Израиле насчитывалось около 2,8 миллиона квартир, на 2,3% больше, чем в 2020-м. И так обстоят дела по крайней мере на протяжении последних десяти лет. Нет никакого «накопленного», «законсервированного» спроса. Есть ценовой пузырь, который вот-вот лопнет.

В Израиле вполне достаточно квартир, и подрядчики прекрасно об этом знают. И никто и ничто не заставит их строить больше, искусственным образом повышать предложение, а потом продавать по дешевке и нести убытки, а то и разоряться. Тише строишь – дольше будешь.

Виктор Хафин, НЭП. Фото: Давид Граевский √