Больше не окупается: застройщики в Тель-Авиве просят жильцов снизить требования или отказаться от проекта

В Тель-Авиве набирает обороты новая тенденция: в десятках зданий, где продвигались проекты городского обновления, застройщики уведомляют жильцов, что в текущих рыночных условиях проект стал убыточным и они не намерены его реализовывать.

Альтернатива — сокращение ранее обещанных бонусов, что позволит продолжить работы.

Адвокат Зив Груман, представляющий владельцев квартир, отмечает, что ситуация особенно характерна для 4-го района города — между улицами Намир и Ибн-Гвироль, а также Бней Дан и Шауль ха-Мелах. Район считается одним из самых дорогих, здесь много проектов обновления, но квартиры рассчитаны на состоятельных покупателей, которых становится все меньше.

«Сделка, которая сегодня получила разрешение на строительство, была подписана еще в 2020–2021 годах, — говорит Груман. — Тогда квартиры планировали продавать по 70–75 тысяч шекелей за квадратный метр. Сегодня же приходится снижать цену до 60–65 тысяч, а спрос все равно слабый. При этом процентные ставки за последние два года выросли, удорожив финансирование, а строительные затраты увеличились на десятки процентов. То, что пять лет назад было рентабельным, теперь приносит убытки».

По его словам, если изначально прибыль планировалась на уровне 15%, то сейчас она отрицательная, и банки не готовы финансировать такие проекты. В результате застройщики обращаются к жильцам с предложением пересмотреть условия.

Почему жильцы идут на уступки

Формально такое изменение нарушает договор, и собственники могли бы применять санкции. Но на практике судебные разбирательства означали бы необходимость начинать проект с нуля, что привело бы к многолетней задержке. Поэтому чаще жильцы соглашаются на компромисс или договариваются о передаче проекта другому застройщику.

Адвокат Амит Йоша поясняет, что в некоторых договорах уже предусмотрены пункты о смене застройщика и механизмы компенсации, если он продвигал проект до получения разрешения.

Так было, например, с домом на улице Хельсинки недалеко от Кикар ха-Медина. «После многих лет работы комиссия одобрила проект, но застройщик сообщил, что он стал убыточным, и отказался от участия, — рассказывает Груман. — Жильцы нашли нового застройщика, который согласился продолжить работы при условии отказа от арендной платы на время строительства. В Тель-Авиве это значительные суммы, и уступка позволила проекту стать рентабельным. В итоге договор был подписан».

По его словам, жильцы фактически теряют сотни тысяч шекелей, но выигрывают больше миллиона на стоимости новой квартиры — и эта сумма не облагается налогом.

Примеры других проектов

Похожая ситуация возникла на улице Ибн-Гвироль. «Проект продвигался с 2017 года. По договору владельцы квартир должны были получить две квартиры и два парковочных места, — говорит адвокат Ран Бараз. — Недавно застройщик заявил, что проект невыгоден, и предложил сократить бонусы. В итоге договорились, что жильцы получат две квартиры и одно место, а за второе заплатят 300 тысяч шекелей. Кроме того, они отказались от арендной платы на период строительства (около 150 тысяч шекелей). В совокупности каждый собственник уступил около 450 тысяч, но проект продолжился без задержек».

Чаще всего стороны выбирают именно такие уступки, не требующие пересогласования строительных планов, чтобы не затягивать сроки.

Причины кризиса

По словам Бараза, массовое предложение квартир в 4-м районе связано с тем, что после утверждения планов районов 3 и 4 одновременно стартовали десятки проектов. «На площади в два квадратных километра оказалось сотни квартир и пентхаусов. Цены, которые раньше казались оптимистичными, теперь выглядят завышенными, и продажи идут тяжело».

Риэлторы подтверждают: «Два года назад квартиры стоили 75–80 тысяч шекелей за квадратный метр. Сегодня даже по 60 тысяч в престижных местах района их трудно продать, даже предлагая особые условия финансирования».

Кроме того, дефицит рабочих замедляет строительство и повышает его стоимость. Если в начале застройки района 4 себестоимость была около 7 тысяч шекелей за квадратный метр, то сейчас она достигает 14–15 тысяч.

Фактор размера и расположения

Владелец одной из девелоперских компаний поясняет, что размер проекта и местоположение сильно влияют на рентабельность. «Доставка бетона в центр Тель-Авива дороже, чем, например, в Бат-Ям. Город перегружен инфраструктурными работами, улицы перекрыты, транспортировка затруднена.

Крупные проекты легче переживают спад: их можно растянуть по времени и дождаться улучшения ситуации. Маленькие же проекты завершаются за два года, и за это время может не успеть произойти ни снижение ставок, ни рост».

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин ∇