Thursday 24.06.2021|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Загрузка...
    Фото: Элиягу Гершкович
    Фото: Элиягу Гершкович

    Аренда квартир. Рынок на пороге перемен?

    В последнем обзоре минфина, посвященном израильскому жилищному рынку, отмечается, что покупки инвесторами квартир подскочили в марте более, чем вдвое, по сравнению с мартом 2019 года: куплены 2500 квартир, проданы инвесторами – тоже 2500 квартир. Но в сноске поясняется, что в категорию «инвесторы» включены также компании, купившие квартиры для сдачи в долгосрочный наем и инвестиционные фонды недвижимости REIT, а это меняет все дело.

    Потому что инвестиционные фонды REIT (real estate investment trust) покупают квартиры не для того, чтобы перепродать с прибылью через 2-3 года, как часто поступают инвесторы. Такие фонды в большинстве случаев владеют купленными квартирами, по крайней мере, 20 лет – это условие получения значительных налоговых льгот. Из этого можно сделать два вывода. Первый: инвесторы в марте продали больше квартир, чем купили, и это, возможно, должно насторожить тех, кто подумывает о покупке квартиры в целях инвестиции.

    Второй вывод: инвестиционные фонды недвижимости становятся все активнее на израильском жилищном рынке. Насколько именно – неизвестно: к сожалению, министерство финансов на этот раз не приводит точных данных по отдельным подкатегориям покупателей.

    А вот в предыдущем обзоре такие данные приведены, и из них следует, что в прошлом году количество разрешений, выданных инвестиционным центром министерства экономики на строительство квартир, изначально предназначенных для сдачи в аренду, удвоилось: с 907 квартир в 2019-м году до 1844 в 2020-м. И дело не только в разрешениях. По итогам 2020 года REIT-фонды и компании, специализирующиеся на аренде жилья, купили 1300 квартир – на 30 процентов больше, чем в 2019 году и на 70 процентов – чем в 2018-м.

    Все это позволяет надеяться, что в обозримом будущем рынок аренды в Израиле станет гораздо более упорядоченным. Речь идет о фондах, которые ворочают миллиардами шекелей, мобилизованными, среди прочего, на тель-авивской бирже, и покупают тысячи квартир, главным образом – в центральном регионе и в  крупных городах Израиля.

    Ситуация начала меняться в 2016 году, когда была принята и утверждена поправка к закону о поощрении капитальных вложений. Эта поправка предоставила REIT-фондам возможность действовать не только в сфере коммерческой недвижимости, но и на рынке жилья. У фондов появилась возможность покупать целые жилые комплексы. Одновременно этим фондам и компаниям, специализирующимся на долгосрочной аренде, были предоставлены значительные налоговые льготы: налог на покупку был снижен с 8 процентов до 0,5 процента, налог на капитальную прибыль – с 25 до 20 процентов, а кроме того, покупатели были освобождены от НДС. Главных условий два: купить не меньше 20 квартир в проекте и не продавать их в течение первых 20 лет.

    Нир Шмуль, гендиректор компании «Снир баит ле-шивук», поясняет, что в последнее время к созданию таких фондов приступили и строительные компании, например, «Эзорим» и «Аора», и в ближайшее время к ним присоединится целый ряд других компаний. Такие фонды способны покупать десятки квартир в каждом проекте, то есть практически приобретать дома целиком и потому получать значительные скидки от подрядчиков.

    У строительных компаний есть и еще одно соображение. Все они конкурируют за недостаточное число земельных участков. Если компания проиграла в тендере и не смогла купить желанный участок по заявленной цене, то позднее она посредством своего REIT-фонда покупает у победителя тендера готовые квартиры со скидкой.

    Все это означает, что в недалеком будущем в Израиле появятся тысячи новых квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду, и жильцам не придется испытывать постоянный страх перед требованием спустя год освободить квартиру.

    Замедлить эту тенденцию способен дальнейший рост цен. В этом случае отдача от купленных квартир может заметно снизиться, а с ней – и масштабы покупаемой фондами недвижимости. Кроме того, возникает вопрос, смогут ли фонды и дальше покупать квартиры у подрядчиков со значительной скидкой? Будут ли подрядчики заинтересованы в этом, если цены из месяца в месяц продолжат расти?

    Александр Казин, НЭП. Фото: Элияху Гершкович˜

     

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend