Альтернативный рынок ипотечных ссуд: как это работает

После длительного застоя, вызванного высоким банковским процентом и продолжающейся войной, на рынке ипотечных ссуд наступило некоторое оживление. Об этом свидетельствуют банковские отчеты за второй квартал нынешнего года. Из них следует, что в апреле – июне банки «Леуми», «Хапоалим», «Дисконт», «Мизрахи-Тфахот» и «Бейнлеуми» предоставили ссуды на покупку жилья в объеме 23 млрд шекелей. Это на 24% превышает аналогичный показатель предыдущего квартала.

За первую половину 2024 года банки предоставили ипотечные ссуды на 41 млрд шекелей. Это на 9% больше, чем в январе-июне прошлого года. Оживление на рынке ипотеки объясняется различными скидками, предлагаемыми подрядчиками при покупке квартиры.

По данным Банка Израиля, данная тенденция сохраняется и в июле. В минувшем месяце граждане взяли ипотечные ссуды на 9 млрд шекелей – этой на 17% больше, чем в июне и на 41% больше, чем в июле 2023 года. Размер средней ссуды на покупку жилья превысил миллион шекелей – это рекордный показатель, начиная с 2022 года.

• Читайте также:
• Прирост продаж квартир – самый незначительный с начала года
• Где покупают жилье эвакуированные из своих домов израильтяне?
• Арендная плата за жилье продолжает расти

На рынке ипотеки безраздельно властвуют банки – им принадлежит 95% этого рынка. Банковский портфель ипотечных ссуд составляет в сумме около 570 млрд шекелей и приносит каждому его владельцу ежегодный доход, исчисляемый сотнями миллионов шекелей. Прочим финансовым компаниям принадлежит лишь 5% ипотечного рынка.

Например, компания «Мимун яшир», принадлежащая двоюродным братьям Муки и Дорону Шнейдманам, специализируется на выдаче ссуд, предназначенных на покупку автомобилей. Но в 2022 году с помощью своей дочерней фирмы «Мимун яшир — надлан» (15% которой принадлежат страховому агентству «Менора мивтахим») она начала кредитовать и покупку недвижимости.

Из отчета «Мимун яшир» за второй квартал текущего года следует, что объем ее ипотечного портфеля, составлявший в конце 2022 года 217 млн шекелей, увеличился к июню 2024 года до 1,6 млрд шекелей. За первую половину нынешнего года ипотечные ссуды принесли компании прибыль в размере 11,8 млн шекелей. 7,5 млн из них были заработаны во втором квартале. Это серьезный прорыв – в 2022 году активность на ипотечном рынке нанесла компании ущерб в размере 12 млн шекелей.

Средний размер процента по ипотечным ссудам, взимаемого «Мимун яшир», составил во втором квартале 8,25%. Процент по ссудам, привязанным к индексу потребительских цен, превысил 11%. Для сравнения – в аналогичном квартале минувшего года средний процент по ипотеке в компании «Мимун яшир» составлял 7,51%.

«По нашей оценке, 80% заемщиков довольны уровнем услуг, предоставляемых им банками, — говорит генеральный директор «Мимун яшир» Эран Голан. – Однако 15% не вполне удовлетворены банковским сервисом. 5% получают отказ в ответ на просьбу о выдаче ипотечной ссуды. Это означает, что на рынке ипотеки существует ниша, которую могут занять частные компании».

«Немалый риск»

Вхождение частных компаний на рынок ипотечных ссуд можно бы было только приветствовать. Ведь они составляют конкуренцию банкам, а это должно пойти на пользу рядовым потребителям. Однако в действительности все не так просто. Обращаясь за ссудой в частную фирму, нужно учитывать несколько обстоятельств.

«Израиль переживает сейчас непростое время, как с политической, так и с экономической точки зрения, — говорит высокопоставленный представитель одной из таких компаний. – Поэтому оформление ипотечной ссуды на частном рынке представляет собой немалый риск – как для финансовой компании, так и для заемщика».

«Кредиторы должны быть настоящими профессионалами, — подчеркивает источник. — Они должны грамотно оформить все страховки и гарантии, и убедиться в том, что заемщик располагает надежными средствами для возврата ссуды. В противном случае кредиторы рискуют понести серьезные потери. С другой стороны, финансовые компании, как правило, взимают по ссудам более высокий процент, нежели банки. И это, разумеется, осложняет положение заемщиков».

«Компания «Мимун яшир» выдает ипотечные ссуды бизнесу под залог недвижимости, находящейся в частной собственности, — объясняет другой информированный источник. – Например, бизнесмен хочет занять деньги, чтобы расширить свое предприятие. В качестве залога он использует личное имущество. Банки за кредит на развитие бизнеса взимают более высокий процент. Поэтому в подобных случаях выгоднее брать ссуды в частных компаниях».

«Кроме того, некоторые компании неплохо зарабатывают, но для банков их финансовые отчеты все равно выглядят недостаточно убедительно, — продолжает тот же источник. – В таких случаях им тоже приходится брать ссуду у какой-нибудь финансовой компании».

У «Мимун яшир» появляются новые конкуренты

В апреле 2025 года у «Мимун яшир» появится новый конкурент. Речь идет о бывшем генеральном директоре этой компании, руководившем ею до 2023 года. Эран Вольф считается одним из «архитекторов» вхождения «Мимун яшир» на рынок ипотечных ссуд. В соответствии с условиями договора с компанией, в течение двух лет после увольнения он не имеет права вступать с ней в конкуренцию. Но Вольф уже зарегистрировал компанию LoanWise, для обеспечения деятельности которой он намерен изыскать инвестиции в объеме 50-72 млн шекелей. Он лично инвестировал в новое дело 7,2 млн шекелей.

В течение пяти лет Вольф рассчитывает довести объем своего портфеля ипотечных ссуд до 5 млрд шекелей. Он надеется, что его клиентами станут молодые предприниматели, не имеющие стабильных доходов, и потому наталкивающиеся на отказ банков выдать им кредит. Компания LoanWise готова также выдавать ипотечные ссуды владельцам дорогостоящего имущества, не имеющих постоянных прибылей, а также молодым людям (в том числе, студентам), опирающимся на помощь родителей. Кроме того, Вольф собирается выдавать ипотечные ссуду на покупку жилья в Греции и на Кипре. Израильские банки, как правило, не кредитуют подобные сделки.

Вольф также считает, что необходимо улучшить обслуживание представителей ультраортодоксального и арабского секторов, которые зачастую не могут взять ссуду в банке из-за различных предубеждений. По его мнению, прийти им на помощь могут частные финансовые компании, в том числе и LoanWise.

А неделю назад компания Nawi Group, находящаяся во владении Дори Нави и TARYA, принадлежащая группе «Лузон», подписали соглашение о создании совместной финансовой фирмы. В частности, она будет выдавать ипотечные ссуды, предназначенные на покупку жилья.

Стороны предполагают, что в течение первого года существования новая фирма выдаст кредиты на 600-700 млн шекелей. В дальнейшем ее портфель ипотечных ссуд может быть продан банкам, выразившим заинтересованность в подобной сделке.

Но и это еще не все. Две недели назад «Кредито анпакот» – дочерняя компания концерна «Кредито», принадлежащего Сани Залхе и Дорону Коэну, впервые выпустила собственные облигации. Они были проданы за 430 млн шекелей с предполагаемой прибыльностью 7,4% в год. Эти средства «Кредито анпакот» собирается использовать для расширения своей деятельности в сфере ипотечных ссуд, которые она выдает под залог недвижимости.

Страховые компании тоже проявляют активность на рынке ипотеки. «Менора», «Мигдаль», «Харэль», «Клаль» и «Феникс» выкупают у банков портфели ипотечных ссуд. Как правило, после этого они остаются в совместном управлении. Недавно компания «Мигдаль» и банк «Йерушалаим» подписали соглашение, в соответствии с которым они в течение трех лет будут выдавать ипотечные ссуды. «Мигдаль» обеспечит 90% их денежной составляющей, а банк «Йерушалаим» возьмет на себя управленческие функции.

Кредитным компаниям в Израиле запрещено заниматься выдачей ипотечных ссуд.

Михаэль Рохвальд, TheMarker, Б.Е. Фото: Depositphotos.com ∇