Поправка №5: что нужно знать для борьбы со строительными подрядчиками

Можно ли заставить строительного подрядчика заплатить жильцам за некачественную работу и опоздание? Адвокат Александр Борохович в «Деталях» разъяснил, какие права предоставляет покупателям загадочная «поправка №5».

Суд оштрафовал и строителей – за халатность, и жильцов – за отказ вовремя платить

Мировой суд Тель-Авива удовлетворил иск, поданный покупателями квартир в новом элитном жилом комплексе против застройщика. Он должен был выдать им ключи еще в 2008 году, но не успел. Покупатели добились выплаты неустоек — и за опоздание, и за то, что многие отделочные работы оказались выполнены из рук вон плохо.

— Обычно в контрактах по покупке недвижимости указывается дата передачи объекта, или прописывается срок с момента получения разрешения на строительства – 24 или 36 месяцев, к которым, как правило, прибавляют дополнительную отсрочку на случай очередной войны или забастовки. Когда-то добавляли три месяца, а сегодня по закону — только два, точнее до 60 дней, — поясняет адвокат Александр Борохович, специалист по рынку недвижимости и коммерческому праву.

В упомянутом выше деле строительная компания и инициатор проекта потребовали от будущих жильцов выплатить полные суммы за квартиры, даже несмотря на имеющиеся недоделки. Доводы были следующими: квартиру мы, так или иначе, построили, от муниципалитета «бланк №4» – разрешение на заселение жильцов («тофес ихлус») — получили. А перед выдачей такого разрешения представитель муниципалитета проводит проверку здания на безопасность и соответствие стандартам, но не более того.

Жильцы, в свою очередь, полностью оплачивать недостроенные квартиры отказались – они требовали ремонта. В итоге иски в суд были поданы от обеих сторон, и оба были частично удовлетворены: суд обязал строительную компанию заплатить неустойку за просрочку, а жильцов – выплатить все, что они были должны подрядчику, причем тоже с процентами за просрочку.

Хотя размер процентов ограничен, это все равно очень неприятно, ведь строительная компания и в самом деле нанесла людям ущерб и причинила неудобства! Представьте себе ситуацию, при которой молодая семья с детьми ждет новой квартиры, уже купленной за немалую сумму. Они хотят жить в хорошем районе, как-то планируют жизнь, а им говорят – не получилось, ну, с кем не бывает?.. Но, в конечном итоге, покупателю все равно приходится выплатить полную сумму — а уже потом подавать иски против подрядчика.

Я, как адвокат, наверное, тоже на каком-то этапе рекомендовал бы своим клиентам не платить, пока суд не прояснит ситуацию. Но о процентах надо помнить. У нас сегодня 2017 год, а иск был подан в 2010-м. Сумма крупная, так что и проценты набежали немалые.

Посреди салона «вырос» бетонный столб

Суд обязал строительную компанию компенсировать расходы жильцов на устранение недоделок, моральный ущерб, а также выплатить неустойку за то, что итоговый вариант квартиры не совпадал с ранее обещанным. А точнее, рядом с входом в квартиру поставили несущий бетонный столб! Я даже не хочу тут представлять те эмоции, которые обуревали этих людей, когда они это увидели… Например, теперь они не смогут отделить дополнительную комнату, потому что в центре квартиры – столб!

В общем, ущерб огромный, а компенсацию люди получили не очень большую. Договор был подписан в 2008 году, а поправка к закону, облегчающая жизнь покупателям, была принята только в 2011 году. Поэтому суд обязан был принять решение основываясь на том законодательстве, которое было на момент подписания договора. Мы говорим о поправке №5 к Закону о продаже (квартир), которая теперь помогает простым людям в переговорах с большими и сильными компаниями – ведь с ними, как мы видим, зачастую трудно наладить нормальные отношения, даже если ваши интересы представляет адвокат.

Адвокат Александр Борохович

Но перед тем, как описать эту поправку более подробно, хочу обратить внимание еще на еще один факт: суд все-таки вмешался в сам контракт, и отменил в нем несколько пунктов. Он счел, что эти пункты ущемляют права покупателя, который считается слабой стороной. Там говорилось, что компенсация за несвоевременно построенную квартиру не будет превышать оплату за 6 месяцев просрочки –а суд постановил, что покупатели получат компенсацию за весь срок опоздания, сочтя поведение подрядчика «нечистосердечным».

Это хорошее решение. Правда, его принял мировой суд, поэтому оно не является обязательным прецедентом для других судов. Но все же есть надежда, что это когда-нибудь станет тенденцией, ведь судьи часто обсуждают свои решения с коллегами, в том числе на различных юридических конференциях.

Поправка №5: почему она появилась и что она гласит

Законы вообще, как правило, меняются в те моменты, когда накапливаются прецеденты и происходят масштабные изменения нормативов. В Израиле сейчас ведется масштабное строительство новых квартир.

Покупка новой квартиры для многих семей – самая большая их трата в жизни, и до последнего времени адвокаты пытались изменять контракты, чтобы защищать права покупателей. Но это не всегда удавалось, потому что, вопреки советам адвокатов, люди принимали условия, которые им диктовали застройщики. Да и адвокаты не всегда до конца отстаивали интересы клиентов – им тоже нужно зарабатывать, а при таком высоком рыночном спросе на квартиры если ее купит не их клиент – то другой покупатель все равно найдется.

С учетом этих обстоятельств в 2011 году правила игры были изменены. Появилась поправка, которая, в частности, установила максимально допустимый срок опоздания при сдаче квартиры — 60 дней. За больший срок подрядчику придется платить компенсацию, вне зависимости от того, что записано в контракте. То есть даже если какой-то адвокат не знает о существовании данной поправки, и в договоре записано, что просрочка может быть дольше – все равно закон имеет верховенство, и покупатель, при желании, сможет получить компенсацию.

Также поправка№5 расширила период, в течение которого застройщик остается ответственным перед жильцами («ткуфат бедек»). Причем внимание обратили не только на тех, кто покупает квартиру непосредственно у застройщика, но и на тех, кто приобретет ее в дальнейшем. Разным элементам строительства теперь соответствуют разные периоды ответственности за них – от года до 20 лет. Например, если обнаружены серьезные нарушения в конструкции здания, то в течение 20 лет любой из владельцев этой недвижимости может подать в суд и потребовать либо возмещения ущерба, либо устранения недоделок. А если застройщик отказывается, то закон разрешает жильцам отремонтировать все за свой счет и потом потребовать у застройщика компенсации.

В случае необходимости экстренного вмешательства желательно подкрепить свои действия мнением эксперта. Тогда жильцы вправе самостоятельно все исправить, а затем уже потребовать компенсацию. А если починки не столь срочные, то закон обязывает сначала обратиться к застройщику с требованием все исправить.

Эта поправка также обязывает в течение 18 месяцев записать единицу недвижимости, на имя владельца. До сих пор некоторые квартиры по 10-15 лет не записывались на конкретных владельцев, а теперь это необходимо.

Случаев, когда застройщики выполняют свою работу некачественно, экономят на стоимости материалов и нанимают неквалифицированных работников, очень много. И опять же, поправка №5 требует, чтобы строители представляли технические параметры материалов, которые они будут использовать, и цены на них. Есть и другие нюансы, и все равно, конечно, в каждом конкретном случае нужен человек, который прочитает контракт на «юридическом языке», то есть еще и понять, что там предусмотрено. Договор на покупку квартиры со вторых рук может состоять из 3-4 страниц, а вот при покупке жилья у застройщика приходится писать по 50-60 страниц. У подрядчиков есть, обычно, свои адвокаты, но они не защищают права покупателей – им нужны свои специалисты.

Олег Линский, «Детали»

Размер шрифта

A A A

Реклама