Вопреки лозунгам, цены на жилье не падают

Министр финансов Моше Кахлон и глава жилищного штаба минфина Авигдор Ицхаки с самого начала своей каденции заявили, что отправной точкой снижения цен на жилье должно стать изменение публичного дискурса по этому вопросу. По их мнению, общественные ожидания очередного витка цен и есть одна из ключевых проблем бесконтрольного приобретения квартир. Возможно, подобный подход был в чем-то правильным, но он привел к постоянному тиражированию таких выражений, как «рынок застопорился», «удалось остановить рост цен», «десятки тысяч израильтян приобрели квартиру по цене для новосела», что, в лучшем случае, может считаться не совсем точным, а в худшем — ложным.

Поговорим об основных тенденциях жилищного рынка.

1. Цены: их рост остановить не удалось

В это трудно поверить, но на прошлой неделе министр жилищного строительства Йоав Галант по-прежнему прибег к прежнему штампу, утверждая, что завершающийся 2017 год характеризуется «прекращением роста цен». Он рисует некую идеальную картину: цены на жилье растут умеренно, наряду с сокращением сделок. Что, увы, неверно.

В первые девять месяцев нынешнего года зафиксирован номинальный рост цен на 4.2% в годовом выражении, аналогичный росту цен в 2011 и 2014 годах (4 – 4.5%), что в два раза выше, чем в среднем за несколько лет.

Есть еще один аспект объединяющий 2011, 2014 и 2017 годы – значительное снижение количества приобретенных квартир.

В 2011 году это спад был вызван социальным протестом, в 2014 – предложенной тогдашним министром финансов Яиром Лапидом программой покупки нового жилья без уплаты НДС.

В остальное время цены на жилье росли стремительно — на 8 % в и более. Считается, что это стало результатом повышенного спроса, который образовался после того, когда те, кто отказался от приобретения квартир по причине ложной надежды на снижение цен, вернулись на рынок и способствовали увеличению количества продаж.

Будут ли цены в 2017 – 2018 годах вести себя соответственно?

Нет никакой возможности ответить на этот вопрос. Несмотря на сходство с вышеописанной ситуацией 2011 и 2014 годов, есть и существенные различия, которые привели к росту цен и к конкретной экономической ситуации в каждом конкретном случае.

2. Приобретения: год снижения спроса не означает спад

За девять месяцев 2017 года было осуществлено 76 тысяч сделок по покупке квартир — на 14% меньше, чем за соответствующий период 2016 года, и на 16% меньше, по сравнению с 2015 годом, что дало повод министерству финансов и различным СМИ назвать 2017-й «годом стагнации». Это не совсем точно отражает суть проблемы.

С точки зрения долгосрочной перспективы за последние пятнадцать лет только в 2013, 2015 и 2016 годах было зафиксировано больше сделок за первые девять месяцев, чем в 2017 году. В лучшем случае мы можем сказать, что в этом году нет особенного подъема. Чтобы достичь уровня, зафиксированного в реальные годы спада, например, в первой половине предыдущего десятилетия, требуется тридцатипроцентное сокращение количества сделок. Является ли рецессия позитивным или негативным фактором для рынка жилья? Это другой вопрос.

3. Молодые пары остались на рынке

Из трех секторов — те, кто приобретает жилье в качестве инвестиции, те, кто ремонтирует, обновляет и реконструирует жилье, а также молодые пары — лишь последняя категория снизила процент приобретения жилья, примерно на 5 %. В этом году они присутствовали на рынке жилья, но совсем не из-за программы «Жилье для новосела» (Мехир ле-Миштакен). В то время как количество квартир, приобретенных по этой программе в первые три квартала, составляло около нескольких тысяч, молодые пары приобрели 30 тысяч квартир на свободном рынке. И вот здесь следует говорить о большом заблуждении, опровергая правительственные сообщения, согласно которым те, кто выиграл квартиру по лотерее Кахлона, могут считаться владельцами жилья. Хотя бы потому, что те из счастливчиков, кто получил «выигрышный билет», ничего не покупает. Эти люди должны ждать как минимум полгода, а то и больше (иногда период ожидания достигает года), пока подрядчик, наконец, не соберет их для того, чтобы выбрать положенное им, согласно выигрышу, жилье.

Опыт показывает, что из-за всех этих проволочек многие отказываются от выигрыша. Следовательно, только тот, кто подписывает договор о купле-продаже, может считаться человеком, совершившим сделку.

И поэтому становится ясно, что из широко разрекламированных крупномасштабных программ «Цена для новосела» сработают от силы несколько, если сработают, да и реализация их начнется только в 2018 году.

4. Третья квартира не повлияла на ситуацию

За первые три квартала нынешнего года инвесторы, то есть, те, кто рассматривает приобретение квартир как вложение средств с последующей прибылью, сократили свои приобретения на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — это самый низкий показатель за последнее время, отсылающий нас к 2003 году.

Этот шаг объясняется 60% увеличением налога на покупку квартир для получения прибыли, которое решено было ввести в конце июня 2015 года, что стимулировало инвесторов буквально за несколько дней до вступления закона в силу резко увеличить количество совершенных сделок.

Утверждение, согласно которому именно закон об обложении налогом третьей квартиры якобы способствовал снижению цен, не только не соответствует действительности, но и полностью был опровергнут в течение двух месяцев после отмены закона Высшим судом справедливости. С другой стороны, продвижение этого законопроекта способствовало увеличению продаж со стороны инвесторов.

Еще одна причина, вызвавшая сокращение приобретения жилья и увеличение продаж — резкое снижение годовой доходности квартир. В годовом исчислении доходность ренты достигла среднего национального значения в 4%, тогда как в последние годы доходность снизилась до трех. Кроме того, цены на жилье уже не растут так, как раньше. Потому инвесторы начали искать альтернативу, которая была бы более полезной для выгодных инвестиций.

5. Все больше квартир строят и продают на периферии

В период пребывания Кахлона в должности доля периферии в сделках с недвижимостью выросла до рекордного показателя, как минимум, за последние 17 лет: 38% сделок, зарегистрированных во втором квартале этого года, были заключены на периферии: на севере — в Хайфе и Галилее, а на юге — в основном, в Беэр-Шеве.

Десять последних лет характеризовались усиленным ростом цен в центре страны, тем ростом, который начался в середине предыдущего десятилетия. В годы, когда начало формироваться нынешнее правительство, доля периферийного рынка жилья начала расти и составила треть от всего рынка, однако Кахлон довел этот показатель до максимального.

Инвесторы видят, что годовая доходность квартир на периферии, которая была столь привлекательна, падает, практически сравниваясь с доходами от вложения в квартиры, расположенные в центре страны. Обладатели единственных квартир вдруг обнаруживают возможность стать «инвесторами»: они приобретают квартиры на периферии, сдают их, а сами живут на съемном жилье в центре страны.

В конечном итоге, «географические изменения» рынка жилья касаются и начала строительства новых жилищных массивов.

Если за годы, предшествующие назначению Моше Кахлона на должность министра финансов, достигали лишь 40% от общего объема строительства, то после того, как Кахлон возглавил минфин, произошел существенный скачок, такой, что в первой половине года строительство более половины новых зданий началось на периферии — как на севере страны, так и на юге.

Хотя определенная составляющая тенденции, наметившейся в 2015 году, может быть, в какой-то степени, объяснена деятельностью правительств, предшествующих нынешнему, существует, тем не менее, четкая корреляция между ростом количества сделок на периферии в период Кахлона и увеличением темпов строительства в периферийных районах.

Арик Мировски, TheMarker, М.К.
Фотоиллюстрация: Эяль Туэг.


Размер шрифта

A A A

Реклама