Кому нужна программа «Цена для новосела»

Генеральный директор и владелец компании Tzemach Hammerman Хаим Фейглин, вице-президент Всеизраильской ассоциации строителей и глава ассоциации строительных подрядчиков хайфского региона, в интервью TheMarker подверг резкой критике программу «Цена для новосела», инициированную министром финансов Моше Кахлоном.

— Где ваша компания строит сегодня?

— Мы занимаемся такими престижными строительными проектами, имеющими спрос, как проект на улице Бецалель в Тель-Авиве, известным проектом «Андромеда» в Яффо, жилищными проектами для среднего класса в округе Дан и в Кирьят-Оно, а также проектами массовой застройки в Нетании и в Реховоте.

— Вы ушли с севера, где начинали свою работу?

— Министр финансов Моше Кахлон вынудил нас оттуда уйти. Мы начинали в Кармиеле, Тират ха-Кармеле и Цур-Ицхаке, но правительство предпочло проводить торги по земельным участкам только для программы «Цена для новосела». И тогда мы поняли, что так дальше продолжаться не может, потому что значительная часть земли принадлежит государству, а частной земли на периферии практически не осталось. Тогда мы и попытались «втиснуться» в центр страны. Оставили, правда, за собой Нагарию, где еще есть частная земля, но и там правительство умудряется пить нашу кровь.

— Вы имеете в виду проект на побережье Ахзив, который вы намереваетесь реализовать вместе с компанией Electra?

— Да, мы присоединились к этому проекту после того, как индустриальная зона, которая там располагалась, поменяла свой статус на жилую. Условие нашего вхождения состояло в том, что мы должны были привести в порядок этот земельный участок, очистить его от промышленных отходов, вложив в это целое состояние, а затем еще и получить разрешение от государственных структур, ответственных за состояние окружающей среды. Вдобавок на нашу голову вылились еще ушаты грязи от «зеленых», которые почему-то предпочли не вспоминать о том, в каком состоянии находился этот земельный участок до того, как мы начали там работать.

— Где, по-вашему, следует строить прежде всего?

— Я думаю, надо добиться своеобразного «географического рассеяния» в строительстве, чтобы правильно рассчитывать риск. Оно весьма полезно в кризисные времена на рынке недвижимости. А кризис время от времени случается, влияя не только на строительную сферу, и потому необходим некий баланс. Мы уже видели, как в условиях ипотечного кризиса резко снизилась продажа элитного жилья, а социальный протест 2011 года приостановил продажу дешевых квартир, и тогда элитное жилье стало продаваться успешнее. Инициатива с нулевым НДС затормозила приобретение квартир средним классом, а сегодня мы видим, что процессы замедления были вызваны политическим вмешательством.

— Будут ли цены на квартиры расти и дальше?

— Если не будет никаких комплексных стратегических планов, тенденция сохранится. Говорят, правда, о проекте, рассчитанном на три миллиона квартир, которые государство хочет построить до 2048 года для будущего поколения. Но, на мой взгляд, планировать надо около пяти миллионов. Можно, конечно, призвать общественность не покупать жилье, но этот призыв продержится несколько кварталов, а затем люди снова вернутся на рынок.

— Вы прекрасно на этом зарабатываете и, согласно последним финансовым отчетам, средняя квартира уходит у вас по цене в 2.3 млн. шекелей.

— Средняя цена значительно выросла из-за смешения цен на наши квартиры и роста цен на всем рынке, и поэтому это вводит в заблуждение. У нас есть квартиры, которые уходили по цене в среднем за 1.3 млн. шекелей.

— Почему ограничена программа «Цена для новосела»?

— Ну, не так, чтобы сразу: лишь недавно в рамках этой программы разрешили продажу квартир на свободном рынке — процентов двадцать-тридцать, но этого недостаточно для того, чтобы покрывать риск. Я предприниматель, я не могу вести себя, как политик. С другой стороны, правительственный чиновник, каким бы талантливым он ни был, тоже не может вести себя, как предприниматель, определяя, что я буду продавать, где буду строить, какова классификация проекта, по какой цене надо продавать и кому продавать. Все это похоже на коммунистический режим, более подходящий для стран третьего мира, а не на поведение демократического государства. Жаль, что мы движемся в этом направлении.

— Разве государство не несет ответственности за нехватку жилья?

— Если правительство откажется от планирования и налогообложения строительства, то все проблемы на рынке жилья, строительства и недвижимости будут решены. Строительная отрасль переживает кризис на протяжении долгих лет, и это влияет на жилье. Закон о планировании и строительстве, тяжелое бремя налогообложения и закон о продажах — это всё приводит к кризису, и он будет лишь усугубляться при любом дополнительном правительственном вмешательстве. В последние десятилетия государство доказало, что не знает, как планировать и инициировать, но настаивает на том, чтобы самому быть предпринимателем.

— Вы считаете, что Кахлон должен отказаться от своей программы?

— Я хочу, чтобы он очистил 300 тысяч дунамов земли в пользу трех новых городов и позволил деловому сектору их построить. Это должно стать национальным проектом, который нейтрализует соображения местных властей. Нам нужны густонаселенные города, рассчитанные на 1,5-3 миллиона жителей, а не на 250 тысяч.

—Кахлон стал проблемой на рынке недвижимости?

— Три правительства «Ликуда» придерживаются той же тенденции, когда правящая партия находит себе субподрядчика, чтобы переложить на него проблему жилья — самую глубокую социальную проблему. Сначала ШАС, затем «Еш атид», теперь «Кулану». Все они действовали одним и тем же способом, заставляя бизнес-сектор играть по навязываемым ему, чуждым правилам, а не извлекать пользу из взаимного сотрудничества.

— До тех пор, пока решения принимаются политиками, которые думают о выборах и дивидендах, может ли что-то измениться?

— Каждый политик, считающий себя действительно ответственным за жилищный сектор, думает о том, с каким политическим капиталом он придет к завершению своего срока и чего ему не хватает для успеха в карьере. И только мужественный политик, меняющий правила игры и видящий намного дальше собственного носа, может получить определенные дивиденды. А пока мы движемся очень быстро к гарантированному крупному кризису с самыми серьезными последствиями.

— А точнее?

— Наши сыновья уже на пути в Берлин и Австралию. Нет-нет, молодые люди хотят инвестировать в Израиль, верят в израильскую экономику, но им говорят, что лучше всего вкладывать деньги в Берлине, потому что он буквально переполнен «бело-голубыми инициатиорами», израильтянами-предпринимателями в сфере хайтека. Те, кто мог бы принести пользу стране, здесь не останутся.

— Что же может сделать государство?

— Государство должно взять на себя развитие инфраструктуры, и для этого существуют налоговые излишки. Израильские города трудно реконструировать, плотность населения невелика, очень непросто планировать «смешанное использование», то есть жилые массивы, коммерческие здания, места развлечения и досуга.

— Что вы думаете по поводу обновления существующих городов?

— Обновление городов не удвоит количество квартир в ближайшие десятилетия из-за возражений жителей, а общественность не хочет плотности в нынешнем контексте. Поэтому мы должны понимать, что городское обновление возможно, но это займет много времени, и вряд ли можно на него положиться.

— Может быть, из-за того, что есть дефицит жилья, прибегнут к поискам новых решений, в том числе, и к строительству государственного жилья?

— В Сингапуре есть общественное жилье, выстроенное огромными комплексами и инициированное государством: там предусмотрено все — детские сады, торговые центры, спортивные залы и общественные сады на крышах. Я верю в такие проекты, но должен быть создан специальный механизм для обеспечения заинтересованности предпринимателя в таких проектах. В целом, когда вы анализируете рынок аренды, то понимаете: цены будут расти до тех пор, пока из рыночных процессов исключены инвесторы. Даже субсидируемая программа «Цена для новосела» рассчитана на предпринимателя, не слишком озабоченного прибылью. Известно, что некоторые из тех, кто выиграл квартиру в рамках программы в районе Галилеи, уже выступают против застройщиков, называя свои дома, где они должны селиться «Пахлон» (игра слов «Кахлон» и «пах» — жестянка» — прим. «Детали»). И это понятно: люди выиграли жилье в кахлоновской лотерее, но при этом они не знают, за что именно они платят и подходит ли им квартира. Поверьте, если бы я продавал квартиры подобным образом, то на меня тотчас бы завели уголовное дело, но государству почему-то  разрешено это делать. В настоящий момент лотерея «Цена для новосела» превращает многих молодых людей в реальных инвесторов, потому что им придется заплатить ипотеку и искать арендаторов жилья, где они вовсе не собираются жить. Это ситуация, которая ставит под угрозу налаженный быт молодых людей. Это создание структурных сбоев рынка.

— Иначе говоря, вы рисуете мрачную картину жилищной проблемы, не имеющую решения?

— Я рассматриваю нынешнюю ситуацию как своего рода вызов. В иной реальности строительная индустрия могла бы построить вдвое больше, чем сегодня. Препятствия нам чинят в основном правительство и местные власти. Эти проблемы решаемы, если возникнет иная политическая реальность. К сожалению, последние три правительства дали понять, что в бизнес-секторе они видят не партнеров, а, скорее, противников. Если бы они хоть чуточку облегчили бремя на наших плечах, мы смогли бы работать куда быстрее.

— О каком бремени вы говорите?

— За земельный участок я выплачиваю не только НДС, но и налог на покупку и развитие, а также на улучшение земельных участков. Почему должен существовать 23-процентный налог на строительную отрасль, в то время как остальная экономика работает с 17-процентным налогом, а в общем, «налоговые поборы» могут достигать 50 процентов стоимости выстроенного жилья? Кроме того, резко растет процент занятости на строительстве иностранных рабочих. И это при том, что за гастарбайтера выплачивается в год до 40 тысяч шекелей, не считая зарплаты. Данный налог был введен для того, чтобы побудить подрядчиков подыскивать израильтян, желающих работать на стройках. Но таковых нет, а налог никто отменять не собирается. Кахлон пообещал, что после того, как в Израиль прибудет первая партия китайских строительных рабочих, этот побор снимут. Теперь бремя взятого обязательства лежит на нем. Знаете, мы выиграли бы не меньше, если бы строили больше, а зарабатывали бы меньше на каждом проекте. Но сегодня, когда я не вижу перспективы, я должен максимально использовать то, что у меня находится в работе. Пока нет и не предвидится хоть каких-то сдвигов, касающихся улучшения условий с приобретением земельных участков, я буду заниматься только тем, чем пока занимаюсь.

Гили Мельницки, TheMarker, М.К.

Фотоиллюстрация: новостройки. Фото: Эйяль Туэг.

тэги

Реклама





Send this to a friend