Будьте осторожны, покупая жилье на периферии

Те, кто купил или намеревается в ближайшее время купить квартиру в одном из городов периферии, соблазнившись низкими ценами — могут всерьез прогадать. Ведь предложение здесь намного превышает спрос, а это верный рецепт для снижения цен.

Один из примеров –Афула. На протяжении всего прошлого десятилетия, точнее – до 2012 года в этом городе ежегодно строилось порядка 200 квартир, что вполне отвечало спросу. Затем темпы строительства начали быстро расти и через три года достигли максимума: в 2015 году были заложены фундаменты под строительство уже 1500 квартир. Причина – выделение дешевых земельных участков, ранее входивших в состав сельскохозяйственных угодий мошава Мерхавия.

Затем ажиотаж схлынул, но и в 2016-2017 гг. строили порядка 700-800 квартир в год. Так за последние десять лет в Афуле появилось около 4.000 новых квартир —  при том, что население города увеличилось за то же время только на 7.000 человек.

Подрядчики изначально рассчитывали на покупателей из центра страны – на инвесторов, которых соблазнят сравнительно низкие цены. Данные министерства финансов свидетельствуют о том, что более четверти квартир —  27% в том рекордном 2015 году — у подрядчиков выкупили именно инвесторы.

Но что могла предложить им Афула — кроме умеренных, по сравнению с центром, цен на недвижимость? Почти ничего. Их, как и покупателей, пытались убедить в перспективности покупки жилья в этом городе, утверждая, что Афула находится на пересечении транспортных магистралей и напоминая о появлении в окрестностях города железнодорожной станции (примерно также был организован и маркетинг Хариша: министерство строительства заявляло, что новый город находится на расстоянии 20 минут езды от Хайфы и 40 минут – от Тель-Авива). Но затем выяснилось, что новых рабочих мест в Афуле не появилось, система образования не улучшилась, иными словами – никаких причин для переезда сюда из центра. Результат: риэлторы в Афуле опасаются, что уже в ближайшее время цены на купленные квартиры заметно снизятся. А цены на съем уже снизились.

Еще один пример лихорадочного и, похоже, необдуманно масштабного строительства – микрорайон «Кармей гат» в Кирьят-Гате. Многие инвесторы и молодые пары «повелись» на квартиры, которые предлагались всего за 850 тысяч шекелей. Мощная рекламная кампания привела к тому, что в феврале 2015 года здесь были проданы 840 квартир. На следующий год Кирьят-Гат занял 15 место среди израильских городов по продажам новых квартир — число сделок подскочило в два с половиной раза.

В Министерстве финансов отслеживали происходящее, и, по оценке главного экономиста министерства, 280 квартир тут купили инвесторы. Вряде случаев молодые пары были подставными лицами, которые фактически покупали квартиры для инвесторов.

Что же происходит сейчас? С января по апрель в этом проекте 34 квартиры уже перепроданы, из них 25 — инвесторами. Иными словами, еще до того, как реализация проекта была завершена, инвесторы поняли, что совершили ошибочное вложение! Существенного снижения цен пока не наблюдается, но участники рынка настроены пессимистично.

Может быть, микрорайон «Кармей гат» и вовсе не был нужен городу? Известно, что с 2008 по 2016 год население Кирьят-Гата увеличилось на 5.000 человек, а количество квартир – на 2.700. Возможно, на это указывает активный «сброс» квартир инвесторами в данном микрорайоне, в то время как в остальных городах южного региона инвесторы, наоборот, резко сократили продажи?

Последний пример – Кирьят-Моцкин. В прошлом году этот город занял третье место в Израиле по объемам нового строительства – 1687 квартир, и четвертое место по продажам новых квартир – 1150. Но и здесь, похоже, речь тоже идет о «городе на стероидах»: масштабы строительства превышают потребности.

Массовое строительство ведется на участке Курдани, где ранее располагалась военная база. Кирьят-Моцкин отличается от других израильских городов, в которых ведется непропорционально активное строительство, уровнем цен. Инвесторов трудно убедить в выгодности покупки 4-х комнатных квартир за 1,4-1,6 млн. шекелей, которые можно потом будет сдать за 4.000 шекелей в месяц. Результат: значительная часть покупателей – люди, улучшающие свои жилищные условия, но еще не продавшие свои старые квартиры.

Массовое выделение земли в Кирьят-Моцкине привело к тому, что город «затопило» новостройками. Тендеры в рамках программы «Цена для новосела» не были особенно успешными, с трудностями сталкиваются и подрядчики, пытающиеся продавать жилье на свободном рынке. А ведь в близ расположенных городах — в их числе Кирьят-Бялик и Кирьят-Ата — в наличии «залежи» земельных участков еще под многие тысячи квартир!

Реализация крупных строительных проектов ожидается также в Акко и в Нагарии. Это означает, что вся северная прибрежная часть Израиля вскоре покроется новостройками. Масштабы строительства превышают спрос, и потому здесь тоже возможно снижение цен на квартиры.

Потенциальным покупателям квартир на периферии, возможно, стоит брать пример с подрядчиков. На этой неделе Министерство финансов сообщило об успешном завершении тендеров по продаже земли под застройку, в рамках программы «Цена для новосела», в Рамат-Гане и Раанане — но вот на тендер в Димоне не поступило ни одной заявки! Подрядчики опасаются, что не смогут привлечь в этот город молодые пары и продать им новые квартиры.

Арик Мировский, The Marker. Е.В.
Фото: Эяль Туаг

Реклама



Партнёры

Загрузка…

Реклама

Send this to a friend